La condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire en matière immobilière : la nécessité de remplir ses obligations contractuelles

Ce qu’il faut retenir : L’acquéreur doit exécuter son obligation résultant du compromis de vente en sollicitant véritablement l’obtention d’un prêt bancaire et en en justifiant en temps et en heure. A défaut, il s’expose à de lourdes sanctions.

La jurisprudence condamne en effet régulièrement l’acquéreur défaillant, n’ayant pas rempli ses obligations résultant de la condition suspensive d’obtention de prêt mentionné dans un compris de vente immobilier.

L’acquéreur défaillant s’expose à une condamnation au titre de la clause pénale classiquement insérée dans l’acte, laquelle peut être fixée à 10% du montant total du prix du bien immobilier.

La sanction pécuniaire est donc loin d’être neutre, ce d’autant que le paiement de divers frais de justice et intérêts peut s’y ajouter.

En effet, à défaut de justifier de ses diligences pour obtenir le prêt en question, l’acquéreur est redevable de la clause pénale (cf par exemple Cour d’appel de Bordeaux, 04 novembre 2021, n°18/03837).

La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a « déduit à bon droit que, Mme O… n’ayant pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la condition suspensive devait, conformément à l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, être réputée accomplie et que la bénéficiaire de la promesse était redevable de la clause pénale. » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 février 2020, n°19-12.240)

Il faut bien sûr démontrer que la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est bien imputable à l’acquéreur. Ne pas obtenir un prêt n’est pas en soi une faute.

Si votre responsabilité contractuelle est susceptible d’être engagée, ou si vous envisagez d’agir en justice à l’encontre d’un acquéreur défaillant, je vous invite à me contacter par téléphone au 06 84 67 85 07 ou par mail à l’adresse cabinet@cduchadeau-avocats.fr