La demande de renouvellement du bail commercial

1. Le fondement textuel : les conditions legales concernant la demande de renouvellement

L’article L.145-10 du Code de commerce dispose : 

« À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. »

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

1. Le fondement jurisprudentiel : l'assouplissement des conditions en pratique

Si la demande de renouvellement n’est pas faite par courrier recommandé ou acte extrajudiciaire, la nullité peut être encourue. Cependant, cette potentielle nullité est couverte en cas d’accord des parties sur le renouvellement (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 31 mai 1983, pourvoi n°81-13824, Publié au bulletin).

Au surplus, l’absence de reproduction des termes de l’article L145-10 du Code de commerce est une simple nullité pour vice de forme, et le bailleur devra prouver que cette omission lui a causé un grief pour pouvoir espérer remettre en cause la validité de la demande.

Au demeurant, cette omission de pure forme peut naturellement être couverte par un accord des parties sur le renouvellement du bail.

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