L’action en justice potentiellement ouverte en cas de vices cachés

I Les quatre conditions cumulatives de l’action en garantie des vices cachés

Il ressort des dispositions de l'article 1641 du Code civil que quatre conditions cumulatives doivent être réunies pour agir en garantie contre les vices cachés 

1. L’existence d’un défaut de la chose

L’acheteur ne saurait mettre en œuvre la garantie susvisée pour des défauts dus à l’usure ou la vétusté ou l’utilisation prolongée du bien ou de sa mauvaise utilisation.

La jurisprudence est plus sévère vis-à-vis d’un acheteur d’un bien d’occasion car il existe des défauts que l’acheteur est censé accepter en connaissance de cause.

2. L’existence d’un vice suffisamment grave pour rendre la chose un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

Il faut que le trouble ne soit pas insignifiant ou aisément réparable.

3. L’existence d’un vice caché c’est-à-dire non apparent, occulte.

L’article 1642 du Code civil indique en effet expressément que le « vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Le vice caché peut se définir comme celui que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

Pour apprécier le caractère occulte du vice, les juges du fond tiennent notamment compte de la qualité de l’acheteur (professionnel ou non) et de sa bonne foi.

4. L’existence d’un vice antérieur ou concomitant à la vente

S’il s’avère impossible de déterminer le moment de naissance du trouble, l’acheteur supporte le risque de la preuve (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 11 juin 2009, n°08-16081)

C’est à la personne qui se prévaut de l’existence du vice caché de prouver l’existence de ce vice.

II La possibilité de prévoir contractuellement une exclusion de garantie des vices cachés

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

Une telle exclusion de garantie est possible lorsque le vendeur n’est pas un professionnel. Cette clause est d’ailleurs régulièrement insérée dans les actes de vente notariés en matière immobilière.

L’action estimatoire comme l’action rédhibitoire est de fait impossible lorsque l’obligation à garantie a été écartée par la convention des parties ou lorsque l’acheteur a acheté à ses risques et périls.

La Cour d’Appel de PARIS a notamment eu l’occasion de juger que :

• « Qu’enfin, les vendeurs n’étant pas des professionnels, l’acte de vente pouvait également contenir la clause de non-garantie par eux des vices de toute nature apparents ou cachés dont les biens vendus dans l’état où ils se trouvent peuvent être affectés » (arrêt du 8 décembre 1989, n°88/009)

Si votre responsabilité est susceptible d’être engagée sur ce fondement, ou si vous envisagez d’agir en justice après la découverte d’un vice caché, je vous invite à me contacter par téléphone au 06 84 67 85 07 ou par mail à l’adresse cabinet@cduchadeau-avocats.fr