Ce qu’il faut retenir : L’acquéreur d’un bien immobilier doit exécuter ses engagements contractuels, notamment lorsqu’un compromis de vente contient une condition suspensive d’obtention de prêt. S’il ne réalise pas les démarches nécessaires, dans les délais convenus et selon les modalités prévues, il peut être tenu responsable. À la clé : de lourdes conséquences financières.
I. Qu’est-ce qu’une condition suspensive de prêt ?
La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause essentielle dans de nombreux compromis ou promesses de vente immobilière. Elle protège l’acheteur : si la banque refuse le financement, la vente est automatiquement annulée sans pénalité. Cette clause est d’ailleurs obligatoire en cas de recours à un prêt, conformément à l’article L. 313-41 du Code de la consommation.
Toutefois, cette protection ne dispense pas l’acquéreur de faire preuve de diligence.
II. L’obligation de solliciter effectivement un prêt
Il ne suffit pas d’insérer une condition suspensive dans un compromis : l’acquéreur doit solliciter concrètement un prêt bancaire dans les conditions prévues au contrat (montant, taux, durée), auprès de plusieurs établissements si cela est stipulé, et dans les délais convenus.
En pratique :
- Il faut fournir les justificatifs de la demande de prêt (courriers, récépissés, dossiers de demande…),
- Respecter les modalités précises du compromis : montant, taux maximal, durée du crédit…
L’inaction, ou une action partielle et hors délai, expose l’acquéreur à des sanctions. Il ne peut se prévaloir de la non-obtention du prêt s’il n’a pas rempli sa part du contrat.
Jurisprudence constante : faute de diligence = condition réputée accomplie
Les juridictions rappellent régulièrement que l’acquéreur doit démontrer avoir activement recherché son prêt. À défaut, la condition suspensive est réputée accomplie. L’acquéreur défaillant engage sa responsabilité civile.
Exemples jurisprudentiels récents :
- Cour d’appel de Bordeaux, 4 novembre 2021, n°18/03837 : la clause pénale a été mise en œuvre contre un acheteur n’ayant pas justifié de démarches suffisantes pour obtenir son prêt.
- Cour de cassation, 3eme chambre civile, 13 février 2020, n°19-12.240 : la Haute juridiction valide l’application de la clause pénale à l’encontre d’une acheteuse n’ayant pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles. La condition suspensive est alors réputée accomplie (sur le fondement de l’ancien article 1178 du Code civil).
Cela signifie que le défaut de réalisation de la condition est imputable à l’acheteur, lequel ne peut plus invoquer cette clause pour se soustraire à ses obligations.
III. Quelles sanctions pour l’acquéreur défaillant ?
La principale sanction est l’application de la clause pénale. Celle-ci est souvent fixée à 10 % du prix de vente dans les compromis. Elle correspond au dédommagement forfaitaire dû au vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur.
Mais ce n’est pas tout : des frais de justice, intérêts de retard et parfois même des dommages-intérêts complémentaires peuvent s’ajouter.
- Exemple chiffré :
Pour un bien vendu 300 000 €, la clause pénale peut atteindre 30 000 € (10% du prix total), sans compter :
- les frais d’assignation en justice,
- les honoraires d’avocat.
Il ne suffit donc pas de ne pas obtenir un prêt pour échapper à ses obligations. Il faut pouvoir prouver que cette absence de financement résulte d’un refus justifié, et non d’un manquement aux démarches que l’acheteur s’est contractuellement engagé à accomplir.
IV. À quoi doit veiller l’acquéreur ?
Voici quelques recommandations concrètes pour éviter tout contentieux :
- Respecter les délais de la clause suspensive : les promesses de vente prévoient souvent une durée de 45 ou 60 jours pour obtenir un prêt. Agir vite est crucial.
- Solliciter plusieurs établissements (souvent au moins deux, selon la clause usuelle en matière de vente immobilière).
- Demander un prêt conforme aux conditions fixées dans le compromis (même montant, taux maximal, durée…).
- Conserver les justificatifs de toutes les démarches effectuées (demandes écrites, réponses, échanges de courriers…).
- Informer le vendeur et le notaire de l’avancée des démarches, en temps utile.
V. Et pour les vendeurs : comment se prémunir ?
Le vendeur peut lui aussi se retrouver lésé par un acquéreur défaillant, de mauvaise foi ou négligent. Voici quelques conseils pratiques :
- Bien rédiger la clause suspensive : préciser les conditions de montant, durée et taux du prêt, ainsi que le nombre de demandes à effectuer.
- Prévoir une clause pénale ferme et dissuasive (10 % du prix est une pratique courante).
- Fixer des délais clairs et courts, tout en laissant une marge raisonnable pour l’acquéreur.
- Demander des preuves de dépôt de demande de prêt dès la fin du délai contractuel.
Mon accompagnement juridique
En tant qu’avocate exerçant en droit immobilier, je suis à votre disposition pour vous assister :
- Si vous êtes acquéreur, afin de sécuriser vos démarches et éviter tout risque de sanction ;
- Si vous êtes vendeur, pour faire valoir vos droits face à un acquéreur défaillant et obtenir l’application de la clause pénale.
Je vous conseille à chaque étape :
- relecture ou rédaction du compromis,
- vérification des clauses suspensives,
- stratégie en cas de litige ou de refus bancaire,
- représentation devant la juridiction compétente si nécessaire.
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